Der Anspruch des Mieters auf Duldung der Wegnahme, § 539 Abs. 2 BGB

Wie prüft man: Anspruch auf Duldung der Wegnahme aus § 539 Abs. 2:

• I. Anspruchsentstehung

  • 1. Wirksamer Mietvertrag
  • 2. Einrichtung des Mieters
  • 3. (Kein) Wirksamer vertraglicher Ausschluss
  • 4. (Kein) Ausschluss nach § 562b
  • 5. Umfang

• II. Rechtsvernichtende Einwendungen

• III. Durchsetzbarkeit

  • 1. Fälligkeit
  • 2. Einreden

a) Anspruchsentstehung

Versieht der Mieter die Mietsache mit einer Einrichtung, ist er nach § 539 Abs. 2 berechtigt, diese wegzunehmen. Dem Wegnahmerecht steht eine Duldungspflicht des Vermieters gegenüber.

aa) Wirksamer Mietvertrag

Das Wegnahmerecht ergibt sich im Rahmen eines wirksamen Mietvertrages aus § 539 Abs. 2. Außerhalb von Mietverträgen kann dem Besitzer ein Wegnahmerecht zum Beispiel aus § 997 Abs. 1 zustehen. Nach Beendigung des Mietvertrages wird aus dem Wegnahmerecht über § 546 Abs. 1 eine Wegnahmepflicht, sofern nicht abweichende Vereinbarungen oder ein Vermieterpfandrecht (siehe dazu unter Rn. 329 ff.) entgegenstehen.

bb) Einrichtungen des Mieters

„Einrichtungen“ haben wie „Zubehör“ (§ 97) eine dienende Funktion, anders das Zubehör sind die „Einrichtungen“ aber vom Mieter fest mit der Mietsache verbunden worden.

Definition: Einrichtung:

Eine Einrichtung ist eine bewegliche Sache, die mit der Mietsache fest, aber abtrennbar verbunden wurde und dazu bestimmt ist, dem Zweck der Mietsache zu dienen.

Mit dem Merkmal der „festen“ Verbindung werden die „Einrichtungen“ vom losen Mobiliar abgegrenzt.

Auch muss die Einrichtung nach Wegnahme ihre eigenständige Bedeutung behalten.

Beispiel:

„Einrichtungen“ sind etwa ein vom Mieter einer Wohnung eingebautes Waschbecken, Lampen, Satellitenempfangsanlage, Briefkasten oder umpflanzbare Blumen und Sträucher.

Keine „Einrichtungen“ sind dagegen mangels fester Verbindung die Möbel des Mieters und mangels Abtrennbarkeit bestimmte vom Mieter verarbeitete Baustoffe wie verlegte Fliesen. Die Kosten für diese Materialien können dann aber unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 oder § 539 Abs. 1 ersatzfähig sein.

„Einrichtungen“, die das Mietobjekt überhaupt erst einmal in den vertragsgemäßen Zustand versetzen, fallen nicht unter § 539 Abs. 2. Das erkennen Sie einmal an der systematischen Verbindung zum § 539 Abs. 1 und daran, dass der Mieter für die Reparaturmaterialien über § 536a Abs. 2 eine Kostenerstattung erhält und die vom Vermieter bezahlten Gegenstände dann nicht mehr wegnehmen darf. § 539 Abs. 2 betrifft daher Einrichtungen, die der Mieter zur besseren oder bequemeren Nutzbarkeit angebracht hat.

Beispiel:

Der Einbau eines Waschbeckens fällt also nur dann unter § 539 Abs. 2, wenn der Mieter das bisherige Waschbecken aus Gründen des Geschmacks oder der besseren Nutzbarkeit gegen ein neues Waschbecken austauscht. War das bisherige Waschbecken hingegen defekt, gilt § 536a Abs. 2 und nicht § 539 Abs. 2.

Für das Recht zur Wegnahme von „Einrichtungen“ kommt es auf die Eigentumslage nicht an. Es ist also unerheblich, ob die Einrichtung wesentlicher Bestandteil der Mietsache geworden ist.

cc) (Kein) Wirksamer vertraglicher Ausschluss

In Wohnraummietverhältnissen ist ein vertraglicher Ausschluss des Wegnahmerechts nach § 552 Abs. 2 nur wirksam, wenn dem Mieter dafür ein angemessener Ausgleich (z.B. Anrechnung auf die Miete) gewährt wird.

Das Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 kann bei sonstigen Mietverhältnissen vertraglich ausgeschlossen werden, insbesondere wenn sich der Mieter zum Einbau von Einrichtungen verpflichtet hat.

Ist das Wegnahmerecht nur für den Fall einer Pflichtverletzung des Mieters ausgeschlossen, hat dies den Charakter einer Vertragsstrafe. Im Falle einer AGB ist diese bei Verwendung gegenüber einem Verbraucher unter den Voraussetzungen des § 309 Nr. 6 unwirksam.

dd) (Kein) Ausschluss nach § 562b

Das Wegnahmerecht ist nach § 562b ferner ausgeschlossen, wenn die Einrichtungen dem Vermieterpfandrecht gem. § 562 (ggf. i.V.m. § 578) unterliegen.

ee) Umfang (§ 258)

Der Mieter hat die Einrichtung gem. § 258 S. 1 auf eigene Kosten auszubauen und den früheren Zustand vollständig wiederherzustellen. Der Vermieter ist (nur) zur Duldung dieser Maßnahmen verpflichtet und muss diese nicht etwa selbst durchführen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Sache wieder zurückerlangt hat (vgl. § 258 S. 2).

Hinweis:

Ist die Einrichtung durch die Verbindung nach §§ 946, 947 Teil des Eigentums an der Mietsache geworden, begründet § 539 Abs. 2 auch ein Aneignungsrecht. Die Einrichtung verliert mit Abtrennung ihre Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil und geht in das Eigentum des aneignungsberechtigten Mieters über.

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

Der Anspruch erlischt insbesondere durch Erfüllung (= Duldung der Wegnahme) oder eine vertragliche Vereinbarung, in der das Wegnahmerecht nachträglich aufgehoben wird. Bei Wohnraummietverhältnissen ist dann wiederum § 552 Abs. 2 zu beachten.

Die Beendigung des Mietverhältnisses schließt das Wegnahmerecht nicht aus, da der Mieter gem. § 258 S. 2 auch nach Rückgabe seine Einrichtungen wieder an sich nehmen darf.

Bei Mietverhältnissen über Wohnräume und andere Räume kann der Vermieter eine noch nicht erfolgte Wegnahme gem. § 552 Abs. 1 (ggf. i.V.m. § 578 Abs. 2 S. 1) auch durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (etwa weil er selbst dringend auf die Einrichtung angewiesen ist).

c) Durchsetzbarkeit

Die Duldungspflicht des Vermieters ist von Anfang an fällig, da der Mieter die Einrichtung auch schon während des Mietverhältnisses wegnehmen darf.

Dem Vermieter steht nach Rückgabe ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 258 S. 2 zu, wonach er die Wegnahme nur gegen Sicherheitsleistung für den mit der Wegnahme verbundenen Wiederherstellungsaufwand gestatten muss.

Das Wegnahmerecht des Mieters und damit die Duldungspflicht des Vermieters verjährt nach § 548 Abs. 2 in sechs Monaten ab rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses.