Die Genehmigungsfähigkeit baulicher Einzelvorhaben

Wie prüft man: Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens:

• I. Prüfungsmaßstab nach Art. 59 f. BayBO

  • 1. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO
  • 2. Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO

• II. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens

• III. Vereinbarkeit des Vorhabens mit örtlichen Bauvorschriften

• IV. Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens

  • Zulässigkeit des Vorhabens im Hinblick auf andere öffentlich-rechtliche Anforderungen

I. Prüfungsmaßstab nach Art. 59 f. BayBO

Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BayBO bestimmt lediglich, dass die Baugenehmigung zu erteilen ist, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen ist. Welche öffentlich-rechtlichen Anforderungen bei dem jeweiligen Vorhaben zu prüfen sind, bestimmen die Regelungen der Art. 59 f. BayBO.

1. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO

Außer bei Sonderbauten i.S.d. Art. 2 Abs. 4 BayBO kommt grundsätzlich nach Art. 59 BayBO das so genannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zur Anwendung. Danach werden gemäß Nr. 1a in jedem Fall die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, die Abstandsflächen nach Nr. 1b, Regelungen örtlicher Bauvorschriften i.S. des Art. 81 Abs. 1 BayBO (Nr. 1c), beantragte Abweichungen nach Art. 63 Abs. 1, Abs. 2 S. 2 BayBO (Nr. 2) sowie nach Nr. 3 andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird, geprüft. Das Bauordnungsrecht (also die Anforderungen nach der BayBO) wird dagegen nach Nrn. 1b und c und Nr. 2 nur im Bereich des Abstandsflächenrechts (Art. 6 BayBO) und der örtlichen Bauvorschriften (Art. 81 Abs. 1 BayBO) sowie im Rahmen beantragter Abweichungen i.S.d. Art. 63 BayBO geprüft.

Hinweis:

Die weiteren bauordnungsrechtlichen Fragestellungen werden durch die Nachweiserfordernisse nach Art. 62 BayBO (nach Art. 59 S. 2 BayBO auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren anzuwenden) in den Verantwortungsbereich des Bauherren verlagert.

Expertentipp:

Wichtig ist jedoch Folgendes: Selbst wenn die Bauaufsichtsbehörde ihr Prüfprogramm überschreitet und entgegen dem Wortlaut des Art. 59 BayBO ohne einen Antrag auf Abweichung durch den Bauherrn weitergehendes Bauordnungsrecht prüft und in der Folge die Baugenehmigung erteilt, ist die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den geprüften bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht von der Feststellungswirkung der Baugenehmigung umfasst; der Nachbar kann in der Folge insbesondere keine Anfechtungsklage unter Berufung auf Verletzung dieser unter Verstoß gegen Art. 59 BayBO geprüften Vorschriften erheben (soweit diese auch drittschützend sind, dazu mehr beim Rechtsschutz) .

Wiederum gilt jedoch die Regelung des Art. 55 Abs. 2 BayBO, die Einschränkung des Prüfungsmaßstabes entbindet den Bauherren also nicht von der Einhaltung aller relevanten öffentlich-rechtlichen Anforderungen und lässt die Möglichkeit bauaufsichtlicher Maßnahmen unberührt.

Exkurs: Örtliche Bauvorschriften i.S.d. Art. 81 BayBO

Bei den örtlichen Bauvorschriften, die nach Art. 59 S. 1 Nr. 1c BayBO mit zu prüfen sind, handelt es sich um Satzungen der Gemeinden im eigenen Wirkungskreis nach Art. 81 BayBO, mit welchen diese für die dort abschließend aufgezählten Tatbestände konkrete Anforderungen an die Gestaltung von baulichen Vorhaben im Einzelfall erlassen können. Dabei stehen für die Gemeinde zwei Möglichkeiten zum Erlass einer örtlichen Bauvorschrift zur Auswahl. Nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB können sie zusammen mit dem Bebauungsplan als Teil des Bebauungsplans erlassen werden.

Zum anderen besteht die Möglichkeit, sie als eigenständige Satzungen nach Art. 81 Abs. 1 BayBO zu erlassen.

Beispiel:

Festsetzung in einer Satzung, dass Häuser in einem bestimmten Gebiet nur mit Flachdach zulässig sind oder nur einen weißen Außenanstrich haben dürfen (= örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO).

Expertentipp:

In der Klausur werden Sie regelmäßig die Variante eines Erlasses zusammen mit dem Bebauungsplan haben. Im Bebauungsplan sind dann bestimmte Festsetzungen enthalten, die nicht von dem Numerus Clausus des § 9 Abs. 1 BauGB erfasst sind und deshalb nur örtliche Bauvorschriften darstellen können. In diesem Fall finden die meisten Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach Art. 81 Abs. 2 S. 2 BayBO entsprechende Anwendung; insbesondere muss das bauliche Vorhaben nach Art. 81 Abs. 2 S. 2 BayBO, § 30 BauGB mit den Festsetzungen (der örtlichen Bauvorschriften im Bebauungsplan) vereinbar sein; zudem ist entsprechend § 36 BauGB ein gemeindliches Einvernehmen erforderlich.

Soweit örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 BayBO als eigenständige Satzungen erlassen worden sind, fallen sie unter Art. 59 S. 1 Nr. 1 Nr. 1c BayBO. Soweit sie einen Teil des Bebauungsplans nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB darstellen, fallen sie unter Art. 59 S. 1 Nr. 1a BayBO.

Beachte letztlich die eingeschränkte Rechtsschutzmöglichkeit gegen örtliche Bauvorschriften als eigenständige Satzungen (nur dann!) im Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO i.V.m. Art. 5 S. 2 AGVwGO.

2. Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO

Bei Sonderbauten i.S.d. Art. 2 Abs. 4 BayBO findet dagegen das Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO Anwendung. Hier prüft die Bauaufsichtsbehörde zusätzlich im Vergleich zum vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Nr. 2 Bauordnungsrecht nicht nur auf Beachtung des Abstandsflächenrechts, örtliche Bauvorschriften und beantragte Änderungen des Bauherrn, sondern in jedem Fall vollumfänglich alle Vorschriften des Bauordnungsrechts. Wie auch beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO ist in jedem Fall die Vereinbarkeit mit örtlichen Bauvorschriften zu prüfen; soweit diese als Teil des Bebauungsplans erlassen sind, nach Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO; im Falle des Erlasses als eigenständige Satzungen nach Art. 60 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BayBO.

Expertentipp:

Lesen Sie sich die Fälle der Sonderbauten nach Art. 2 Abs. 4 BayBO in Ruhe durch, um hier ein gewisses Gespür zu entwickeln!

II. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach den §§ 29–38 BauGB

Sowohl im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 S. 1 Nr. 1a BayBO als auch im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO ist die Vereinbarkeit mit den Vorschriften der §§ 29-38 BauGB zu prüfen. Wie bereits ausgeführt, zählen dazu auch die örtlichen Bauvorschriften, die nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB als Teil des Bebauungsplans erlassen worden sind.

1. Die Regelungen der §§ 29–38 BauGB

Insoweit prüfen Sie die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den §§ 29 ff. BauGB entsprechend den obigen Ausführungen (vgl. Rn. 200 ff.).

2. Anträge auf Abweichung nach Art. 63 BayBO

Nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 BayBO sind Ausnahmen und Befreiungen i.S.d. § 31 BauGB und nach § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB gesondert mit einer Begründung schriftlich zu beantragen (gilt nach Art. 63 Abs. 2 S. 2 BayBO auch bei verfahrensfreien Vorhaben). Zur Entscheidung berufen ist nach Art. 63 Abs. 3 S. 1 BayBO bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Gemeinde, im Übrigen (also bei nicht verfahrensfreien Bauvorhaben) nach Art. 63 Abs. 3 S. 2 BayBO die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Hinweis:

Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO ist als rein verfahrensrechtliche Norm zu verstehen, die lediglich das Erfordernis eines gesonderten schriftlichen Antrags einschließlich dessen Begründung normiert!

Da die Ausnahmen i.S.d. § 31 Abs. 1 BauGB aber direkt im Bebauungsplan vorgesehen und festgeschrieben sind, macht das Antragserfordernis des Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO insoweit keinen Sinn. Aufgrund des Art. 59 S. 1 Nr. 1a BayBO (bzw. Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO) i.V.m. § 30 Abs. 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde nämlich ohnehin zwingend die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes von Amts wegen zu überprüfen; insoweit ist ein Antragserfordernis überhaupt nicht vorstellbar; für Ausnahmen i.S.d. § 31 Abs. 1 BauGB läuft das Antragserfordernis nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO deshalb leer.

Dagegen handelt es sich beim Dispens nach § 31 Abs. 2 BauGB um eine Einzelfallentscheidung, welche gerade nicht in den Festsetzungen des Bebauungsplans vorgeschrieben und festgesetzt ist. Das Erfordernis eines Antrags nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO wäre hier also grundsätzlich vorstellbar. Allerdings ist die Regelung des § 31 Abs. 2 BauGB nach Art. 59 S. 1 Nr. 1a BayBO (bzw. Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO) ebenfalls vom Pflichtprüfprogramm der Bauaufsichtsbehörde umfasst; die Erteilung eines Dispenses steht nach dem Wortlaut des § 31 Abs. 2 BauGB alleine im Ermessen („kann“). Insoweit besteht ein Widerspruch zur Regelung des Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO, der insoweit einen gesonderten schriftlichen Antrag fordert. Als Lösung bietet sich deshalb an, davon auszugehen, dass im Bauantrag des Bauherrn ein konkludenter Antrag nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO auf etwaige Gewährung eines Dispenses i.S.d. § 31 Abs. 2 BauGB mitenthalten ist. Letztlich entfaltet damit das Antragserfordernis im Falle des § 31 Abs. 2 BauGB keine Bedeutung.

Hinweis:

Dieselben Grundsätze gelten im Falle des § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB aufgrund dessen Verweisung auf die Regelung des § 31 Abs. 2 BauGB!

III. Vereinbarkeit des Vorhabens mit örtlichen Bauvorschriften

Sowohl im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 S. 1 Nr. 1c BayBO als auch im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BayBO wird die Vereinbarkeit des Vorhabens mit örtlichen Bauvorschriften geprüft. Gemeint sind damit nur die örtlichen Bauvorschriften, die nach Art. 81 Abs. 1 BayBO als eigenständige Satzungen erlassen wurden.

Von örtlichen Bauvorschriften kann nach Art. 63 Abs. 1 BayBO unter den dort genannten Voraussetzungen (letztlich reine Ermessensentscheidung) eine Abweichung zugelassen werden. Wiederum ist nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO ein gesonderter schriftlicher Antrag einschließlich Begründung erforderlich (nach Art. 63 Abs. 2 S. 2 BayBO auch bei verfahrensfreien Vorhaben). Zuständig für die Entscheidung ist nach Art. 63 Abs. 3 S. 1 BayBO bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Gemeinde, im Übrigen nach Art. 63 Abs. 3 S. 2 BayBO die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Anders als beim Bauplanungsrecht - zu dem selbstverständlich auch die örtlichen Bauvorschriften zählen, die nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB als Festsetzungen des Bebauungsplans erlassen wurden - ist bei den selbstständigen örtlichen Bauvorschriften tatsächlich ein Antrag auf Abweichung vom Bauherren zu stellen. Dies macht auch Sinn, denn in örtlichen Bauvorschriften ist die Möglichkeit zur Abweichung gerade nicht vorgeschrieben; die Möglichkeit der Abweichung ergibt sich alleine aus der Regelung des Art. 63 BayBO. Dies ist der entscheidende Unterschied zu §§ 31, 34 BauGB, bei denen sich die Möglichkeit der Abweichung aus dem BauGB selbst ergibt.

IV. Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens

Im Baugenehmigungsverfahren wird die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach Art. 60 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 BayBO in jedem Fall geprüft. Die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Vorschriften der BayBO wird im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 S. 1 Nr. 1 b), c) BayBO in Bezug auf die Beachtung des Abstandsflächenrechts (Art. 6 BayBO), die Vereinbarkeit mit örtlichen Bauvorschriften (Art. 81 Abs. 1 BayBO) und auf beantragte Abweichungen (Art. 63 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 2 BayBO) geprüft; Abweichungen von sonstigen Normen der BayBO erfordern nach Art. 63 Abs. 2 S.1 BayBO einen gesonderten schriftlichen Antrag. Die Entscheidung obliegt der Gemeinde bei verfahrensfreien Bauvorhaben (Art. 63 Abs. 3 S. 1 BayBO) - im Übrigen der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (Art. 63 Abs. 3 S. 2 BayBO) - und stellt nach Art. 63 Abs. 1 BayBO letztlich eine reine Ermessensentscheidung dar.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des BayVGH, dass die Zulassung einer Abweichung Gründe erfordert, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die etwa bewirkte Einbußen an geschützten Nachbarrechtspositionen vertretbar erscheinen lassen. Insoweit muss es sich um eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zureichend erfasste oder bedachte Fallgestaltung handeln. Die Atypik ist notwendiges Rechtfertigungselement für die Abweichung. Bei der Zulassung einer Abweichung ist eine atypische Situation zu fordern. Maßgebend für die geforderte Atypik sind hierbei regelmäßig nur Besonderheiten in den objektiven grundstücksbezogenen Gegebenheiten und keine subjektiven Gesichtspunkte. In besonderen städtebaulichen Lagen kann auch das Interesse des Grundstückseigentümers, vorhandene Bausubstanz zu erhalten und sinnvoll zu nutzen oder bestehenden Wohnraum zu modernisieren, eine Verkürzung beispielsweise der Abstandsflächen durch die Zulassung einer Abweichung rechtfertigen.

Die Beschränkung des Prüfungsmaßstabes im Rahmen des Art. 59 BayBO ist zwar immer noch vorhanden, mittlerweile wurde aber Art. 68 Abs. 1 S. 1 BayBO um den zweiten Halbsatz ergänzt, dass die Baugenehmigungsbehörde auch aufgrund des Verstoßes der Baugenehmigung gegen andere Rechtsvorschriften zur Ablehnung des Bauantrags berechtigt ist. Das Gesetz schafft hier aber lediglich eine Möglichkeit zur Ablehnung des Bauantrags bei Verstoß gegen Normen außerhalb des gesetzlichen Prüfprogramms. Damit wurde das zuvor bestehende Problem gelöst, dass die Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens aufgrund eines Verstoßes gegen weitergehendes Bauordnungsrecht die Baugenehmigung ablehnen wollte.

Hinweis:

Eine Möglichkeit zur Genehmigung des Bauvorhabens unter Erweiterung des gesetzlich beschränkten Prüfrahmens in Art. 59 BayBO lässt sich Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO gerade nicht entnehmen.

Zum besseren Verständnis soll insoweit noch die Rechtslage vor Ergänzung des Art. 68 Abs. 1 S. 1 BayBO um dessen Hs. 2 und vor Erweiterung des Prüfprogramms um die Abstandsflächen des Art. 6 BayBO durch Gesetz vom 10.7.2018 mit Wirkung vom 1.9.2018 erläutert werden.

Häufig trat der Fall auf, dass die Baugenehmigungsbehörde einen Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften feststellte und dem Bauherren aus diesem Grund die Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren versagen wollte, obwohl dieser gar keinen Antrag auf Abweichung i.S.d. Art. 59 S. 1 Nr. 2, 63 BayBO gestellt hatte. Im Ausgangspunkt war hierbei zu beachten, dass der Wortlaut des Art. 59 BayBO eindeutig und unzweifelhaft eine Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit Vorschriften des Bauordnungsrechts außerhalb der Regelung in Art. 59 S. 1 Nr. 1 b), c) BayBO nur dann zulässt, wenn ein Antrag auf Abweichung i.S.d. Art. 63 BayBO gestellt wurde. Dies entsprach auch dem Gesetzeszweck des Art. 59 BayBO in Form einer Beschleunigung des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens. Grundsätzlich war die Baugenehmigungsbehörde ohne Antrag auf Abweichung also nicht befugt, Bauordnungsrecht zu prüfen und aus diesem Grund die Erteilung der Baugenehmigung abzulehnen.

Daneben galt aber schon damals die Vorschrift des Art. 55 Abs. 2 BayBO, wonach der Bauherr trotz Beschränkung des Prüfungsmaßstabes alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu beachten hat und bauaufsichtliche Maßnahmen ausdrücklich möglich bleiben. Der Baugenehmigungsbehörde blieb also in jedem Fall die Möglichkeit, eine Baugenehmigung zu erteilen und anschließend sofort bauaufsichtliche Maßnahmen zu erlassen. Da dies auf den ersten Blick widersinnig erschien, wurde eine Ablehnung des Bauantrags unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Sachbescheidungsinteresses diskutiert. Dabei handelt es sich um einen allgemeinen Rechtsgedanken des gesamten Verwaltungsrechts, wonach eine Genehmigung nicht erteilt werden soll, wenn offensichtlich ist, dass sie der Antragsteller nicht nutzen können wird und sie folglich für den Bauherrn nutzlos erscheint; letztlich handelt es sich dabei um einen Gedanken der Verfahrensökonomie, da das Verwaltungsverfahren bei offensichtlicher Nicht-Nutzbarkeit der beantragten Genehmigung letztlich umsonst durchgeführt wird. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hatte einer Ablehnung des Bauantrags wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses aufgrund von bauordnungsrechtlichen Verstößen des Vorhabens aber grundsätzlich eine Absage erteilt. Ein derartiges Vorgehen sei nur im Ausnahmefalle zulässig und zwar dann, wenn es unter jedem denkbaren Gesichtspunkt ausgeschlossen ist, dass die Baugenehmigung durch den Bauherren irgendwann einmal genutzt werden kann ; dabei müsse sich dies eindeutig alleine aus den bei der Baugenehmigungsbehörde vorhandenen Unterlagen ohne weitere Rückfrage beim Bauherren ergeben. Zudem dürfe die Unvereinbarkeit des Vorhabens mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Wertungsfrage abhängig sein, sondern müsse eindeutig feststehen.

Aufgrund dieser strengen Anforderungen handelte es sich bei der zulässigen Ablehnung also um den systematischen Ausnahmefall. Aufgrund der Ergänzung des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO kann dieses Problem nun aber nicht mehr auftreten.

Ob die Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen aus Vorschriften außerhalb des eigentlichen Prüfprogramms aus Art. 59, 60 BayBO nur ablehnen darf, wenn dieser Verstoß offensichtlich (evident) ist, ist streitig. Teilweise wird hier die Auffassung vertreten, dass der Verstoß bei „sachfremdem“ Recht offensichtlich sein muss, während bei Verstößen gegen typisch baurechtliche Vorschriften der bloße Normwiderspruch genügen soll. Dem Wortlaut des Gesetzes lässt sich eine solche Differenzierung nach Baurechtsnormen (BayBO) und „sonstigem Fachrecht“ nicht entnehmen.

Denken Sie bitte daran, dass das vom Gesetzgeber in Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO der Bauaufsichtsbehörde eröffnete Versagungsermessen nicht im Interesse des Dritten (Nachbar) besteht und sich nicht zu einem Anspruch für diesen verdichten kann. Bei Einordnung von Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO als gesetzlich geregeltem Fall des fehlenden Sachbescheidungsinteresses erscheint dies konsequent, da dem Sachbescheidungsinteresse nach herrschender Meinung keine drittschützende Wirkung zukommt.

Hinweis:

Interessant ist nun aber die Frage, welchen Prüfungsmaßstab das Gericht in diesen Fällen im Rahmen einer Verpflichtungsklage des Bauherrn nach Ablehnung eines Bauantrages aufgrund des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO anzulegen hat, den des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nach Art. 59 BayBO oder den von der Ausgangsbehörde aufgrund des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO faktisch erweiterten. In einem solchen Fall ist gerichtlich zu prüfen, ob die Bauaufsichtsbehörde sachlich gerechtfertigt einen Verstoß gegen Normen außerhalb des Prüfprogramms angenommen und damit zurecht das besondere Sachbescheidungsinteresse des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO verneint hat. Hierbei ist auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung abzustellen.

1. Die Regelung über Abstandsflächen

Die Abstandsflächen sollen zum einen die ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung gewährleisten; zum anderen entfalten sie auch im Hinblick auf das Erfordernis eines Zugangs zum Grundstück Bedeutung (Feuerwehr!).

Expertentipp:

Lesen Sie unbedingt alle Vorschriften, die nun erwähnt werden, in Ruhe durch!

Die Pflicht zur Einhaltung von Abstandsflächen besteht nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 BayBO im Grundsatz bei oberirdischen Gebäuden i.S.d. Art. 2 Abs. 2 BayBO (also beispielsweise nicht bei Tiefgaragen). Nach Art. 6 Abs. 1 S. 2 BayBO gelten sie entsprechend bei Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen.

Beispiel:

1,80 Meter hohe und 17 Meter lange Schallschutzwand.

Keine Abstandsflächen sind nach Art. 6 Abs. 1 S. 3 BayBO bei planungsrechtlicher Verpflichtung oder Erlaubnis zu so genannter geschlossener Bauweise (vgl. § 22 BauNVO) einzuhalten (Vorrang des Bauplanungsrechts).

Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben nach Art. 6 Abs. 6 BayBO bestimmte untergeordnete vortretende Bauteile sowie untergeordnete Vorbauten unter den dort genannten Voraussetzungen bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht.

Nach Art. 6 Abs. 5 S. 2 BayBO kann die Gemeinde in städtebaulichen Satzungen (Bebauungsplan) und in örtlichen Bauvorschriften abweichende Abstandsflächen bestimmen.

Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO enthält eine wichtige Sondervorschrift für Garagen und deren Nebengebäude, wonach diese unter den dort genannten Voraussetzungen in den Abstandsflächen des Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen gebaut werden. Achten Sie hier auf die gedankliche Verbindung zu Art. 57 Abs. 1 Nr. 1b) BayBO (kommentieren!!).

Expertentipp:

Wenn die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO erfüllt sind, bleiben diese bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht!

Art. 6 Abs. 2 S. 1 BayBO bestimmt, dass Abstandsflächen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen müssen und sich nicht überdecken dürfen (Art. 6 Abs. 3 BayBO). Ausnahmen hiervon regeln Art. 6 Abs. 2 S. 2 BayBO (öffentliche Verkehrsflächen, Grün- und Wasserflächen können zur Hälfte mit eingerechnet werden) sowie Art. 6 Abs. 2 S. 3 BayBO (Abstandsflächen auf dem Grundstück des Grundstücksnachbar möglich bei rechtlich oder tatsächlich gesicherter Freihaltung von Bebauung oder bei Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde).

Die Tiefe der Abstandsflächen bemisst sich nach Art. 6 Abs. 4 S. 1 BayBO nach der Wandhöhe, welche in S. 2 definiert wird. Die jeweilige Wandhöhe wird dadurch ermittelt, dass Sie an jeder Stelle des Hauses vom Grundstücksboden aus nach oben gehen und die Höhe des Gebäudes messen; damit erhalten Sie an jeder Stelle des Hauses das Maß H (Art. 6 Abs. 4 S. 5 BayBO), das für die Tiefe der Abstandsflächen relevant ist. Art. 6 Abs. 4 S. 3 BayBO bestimmt dabei, unter welchen Voraussetzungen und mit welchem Anteil Dächer und Giebelflächen zu berücksichtigen sind.

Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt gemäß Art. 6 Abs. 5 S. 1 BayBO 0,4 H, mindestens jedoch 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten lediglich 0,2 H. Art. 6 Abs. 5a BayBO schafft abweichende Maße für Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- Industriegebieten. Hier gilt nach wie vor das frühere Maß 1 H, mindestens jedoch 3 Meter. Art. 6 Abs. 5a S. 2 BayBO enthält schließlich nur mehr für solche Gemeinden das so genannte 16-Meter-Privileg: Für zwei Außenwände des Gebäudes, die jeweils nicht länger als 16 Meter sind, genügt als Tiefe der Abstandsfläche das Maß 0,5 H, mindestens jedoch 3 Meter, sofern an mindestens zwei Außenwänden das Maß 1 H beachtet wird. Für Großgemeinden schafft Art. 6 Abs. 5a S. 3 BayBO auch eine von Art. 6 Abs. 4 S. 3 BayBO abweichende Beurteilung von Dachflächen. Für Giebelflächen gilt in diesen Fällen Art. 6 Abs. 5a S. 4 BayBO.

Hinweis:

Sollte es durch Aufbringung einer nachträglichen Wärmedämmung an einem Gebäude zu einer Verkürzung und Unterschreitung der nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächentiefe kommen, sollten Sie stets an die Möglichkeit einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO denken. Eine solche dürfte bei geringer Unterschreitung insbesondere aufgrund der gesetzgeberischen Bewertung des Energieeinsparungszieles in § 248 BauGB - dieser gilt unmittelbar aber nur in Gebieten mit Bebauungsplänen und bei bestimmten Innenbereichssatzungen - nach Ermessensausübung der Bauaufsichtsbehörde möglich sein.

2. Die Regelung über Stellplätze

Art. 47 BayBO fordert unter den dort genannten Voraussetzungen die Herstellung von Stellplätzen (definiert in Art. 2 Abs. 8 S. 1 BayBO); die Anzahl bestimmt sich aufgrund des Absatzes 2.

Bei der Stellplatzregelung handelt es sich um eine objektiv bestehende Anforderung, die keinen Drittschutz zugunsten von Nachbarn entfaltet. Zu beachten ist zudem, dass die Möglichkeiten zur Erfüllung der gesetzlichen Stellplatzpflicht, die Art. 47 Abs. 3 Nrn. 1-3 BayBO schafft, gleichberechtigt nebeneinanderstehen; sofern die Gemeinde beispielsweise zum Abschluss des Ablösungsvertrages nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO bereit ist, muss der Bauherr deshalb keinen Antrag auf Abweichung i.S.d. Art. 63 Abs. 1 BayBO stellen.

Hinweis:

Die Einhaltung des Gebotes des Art. 47 Abs. 4 BayBO kann der Bauherr nicht im Wege der Klage durchsetzen, da die Norm keine Schutzwirkung zu seinen Gunsten entfaltet. Ihm bleibt bei einem Verstoß der Gemeinde nur die Möglichkeit, bei der Aufsichtsbehörde ein Einschreiten gegen die Gemeinde anzuregen.

V. Zulässigkeit des Vorhabens im Hinblick auf andere öffentlich-rechtliche Anforderungen

Nach Art. 59 S. 1 Nr. 3 bzw. Art. 60 S. 1 Nr. 3 BayBO sind (in jedem Fall!) auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zu prüfen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird. Insoweit spricht man vom sonstigen der Baugenehmigung aufgedrängten Recht. Folgende Tatbestände sollten Sie dabei kennen:

• Art. 6 Abs. 3 S. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) bei Maßnahmen an Baudenkmälern.
• §§ 14 Abs. 1, 15 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) hinsichtlich der Unterlassungspflicht von vermeidbaren Beeinträchtigungen und der Ausgleichspflicht bzw. Kompensationspflicht für unvermeidbare Beeinträchtigungen bei einem Eingriff in Natur und Landschaft i.S.d. § 14 Abs. 1 BNatSchG. § 18 BNatSchG regelt insofern das Verhältnis von Baurecht und Naturschutzrecht.
• Art. 56 S. 3 BayNatSchG für die Befreiung von Geboten, Verboten und Beschränkungen des BNatSchG sowie auf dessen Grundlage ergangener Rechtsverordnungen (auch dann, wenn in den Rechtsverordnungen kein Befreiungstatbestand geregelt ist und auch kein Verweis auf Art. 56 BayNatSchG enthalten ist); hier prüfen Sie also, ob eine Befreiung von Geboten, Verboten oder Beschränkungen nach Naturschutzrecht möglich ist.