Die Bestimmung des maßgeblichen Bereichs nach §§ 30, 34, 35 BauGB
In diesem Beitrag erfährst Du, wie die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nach dem Baugesetzbuch (§§ 30, 34, 35 BauGB) geprüft wird und warum die Bestimmung des maßgeblichen Bereichs dabei eine zentrale Rolle spielt. Du wirst die Unterscheidung zwischen beplanten und unbeplanten Bereichen kennenlernen und verstehen, welche rechtlichen Voraussetzungen in diesen Gebietstypen gelten. Anhand von erläuternden Definitionen, praktischen Hinweisen und anschaulichen Beispielen wird Dir die Anwendung der Normen erleichtert – von der Bedeutung des Bebauungszusammenhangs bis hin zur Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich.
Für die Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB ist zunächst der maßgebliche Bereich zu bestimmen. Dieser richtet sich nach der Belegenheit des Grundstücks auf dem das Vorhaben realisiert werden soll bzw. wurde.
Das BauGB kennt zwei Bereichstypen, auf denen sich ein Grundstück, auf dem ein Vorhaben i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB verwirklicht werden soll, gelegen sein kann.
| 1. | (ganz oder teilweise) beplanter Bereich |
| 2. | Gänzlich unbeplanter Bereich. |
a) (Ganz oder teilweise) beplanter Bereich
Im beplanten Bereich unterscheidet das BauGB zwischen dem Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) und dem Bereich eines einfachen Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 3 BauGB).
Hinweis:
Sofern der Sachverhalt Anhaltspunkte für die Prüfung der Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans enthält müssen Sie an dieser Stelle inzident dessen Rechtmäßigkeit prüfen.
aa) Qualifizierter Bebauungsplan, § 30 Abs. 1 BauGB
Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt dann vor, wenn er die in § 30 Abs. 1 BauGB abschließenden vier Mindestvoraussetzungen enthält. Für das Vorliegen eines qualifizierten Bebauungsplanes ist es unschädlich, wenn dieser weitere Voraussetzungen des abschließenden Katalogs des § 9 Abs. 1 BauGB enthält (s. hierzu Rn. 99 f.).
Expertentipp:
In Klausuren wird es sich, sofern ein Bebauungsplan gegeben ist, i.d.R. um einen qualifizierten Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB und nicht um einen einfachen Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB handeln.
bb) einfacher Bebauungsplan, § 30 Abs. 3 BauGB
Sollte ein Bebauungsplan diese vier Mindestvoraussetzungen nicht erfüllen, so liegt ein einfacher Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB vor. Der einfache Bebauungsplan unterscheidet sich vom qualifizierten Bebauungsplan dadurch, dass seine Festsetzungen nicht umfassend genug sind, um alleine die Nutzung der Grundstücke des Plangebietes in hinreichendem Maße zu leiten.
Soweit der einfache Bebauungsplan Festsetzungen enthält, so sind diese für die Bestimmung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens maßgeblich. Soweit der Bebauungsplan jedoch keine Festsetzungen enthält, richtet sich gemäß § 30 Abs. 3 BauGB die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach den §§ 34**,** 35 BauGB.
Hinweis:
In Klausuren wird die Abgrenzung zwischen dem Innen- und dem Außenbereich regelmäßig nicht im Rahmen des § 30 Abs. 3 BauGB relevant. Daher erfolgen die diesbezüglichen Ausführungen an anderer Stelle (Rn. 281 ff.). Sollte in Ihrer Fallbearbeitung ein einfacher Bebauungsplan gegeben sein, so müssen Sie hier inzident und je nach Lage des Grundstücks § 34 BauGB oder § 35 BauGB prüfen.
b) (Gänzlich) unbeplanter Bereich
Sollte ein Grundstück, auf dem ein Vorhaben realisiert werden soll bzw. realisiert worden ist, nicht in einem beplanten Bereich liegen, so sind für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit alleine die §§ 34, 35 BauGB maßgeblich.
Expertentipp:
Soweit der einfache Bebauungsplan keine Festsetzungen enthält hat, ist zu untersuchen, ob es sich bei dem Gebiet um ein Gebiet im Innen- oder Außenbereich handelt. So hat also eine Abgrenzung zwischen dem Innenbereich i.S.d. § 34 BauGB und dem Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB zu erfolgen. Diese Abgrenzung ist von großer Bedeutung, weil der unbeplante Innenbereich grundsätzlich bebaut werden darf, während der unbeplante Außenbereich für nichtprivilegierte Vorhaben von einer Bebauung freizuhalten ist. Maßgebliches Kriterium für die Abgrenzung ist der im Zusammenhang bebaute Ortsteil.
aa) Innenbereich, § 34 BauGB
Im nicht beplanten Innenbereich in Gemeinden, die noch keine Bebauungspläne aufgestellt haben und in denen vielfach die Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht notwendig ist, greift die planersetzende Funktion des § 34 BauGB. Wegen des Fehlens von Festsetzungen soll die Struktur der vorhandenen Bebauung dieses Defizit ausgleichen.
Definition: Bebauung:
Unter Bebauung werden bauliche Anlagen verstanden, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie ein Gebiet prägen können, also maßstabsbildende Kraft aufweisen.
Unter Ortsteil ist jeder Bebauungszusammenhang im Gebiet einer Gemeinde zu verstehen, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und - im Gegensatz zu einer unerwünschten Splittersiedlung - Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.
Ein Grundstück liegt also in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, wenn es in einen Bebauungszusammenhang eingebettet ist, der einen Ortsteil bildet.
Die erforderliche Zahl der vorhandenen Bauten lässt sich nicht abstrakt, sondern immer nur im Einzelfall bestimmen. Als Orientierungspunkt kann eine Zahl von zehn bis zwölf Gebäuden dienen.
Hinweis:
Die Anzahl von zehn bis zwölf Gebäuden stellt einen reinen Orientierungspunkt dar. Maßgeblich ist die Beurteilung des Sachverhalts.
Der Begriff des Bebauungszusammenhangs umfasst eine tatsächliche aufeinanderfolgende Bebauung.
Definition: Bebauungszusammenhang:
Ein Bebauungszusammenhang ist gegeben, wenn die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt.
Maßgeblich für die Bestimmung, ob ein Bebauungszusammenhang gegeben ist, ist die tatsächlich vorhandene Bebauung. Irrelevant ist es, ob bestimmte Baulichkeiten genehmigt oder nur von den zuständigen Behörden geduldet wird.
Expertentipp:
In Klausuren wird häufig zu schnell von Fremdkörpern ausgegangen. Begehen Sie diesen Fehler nicht.
Dem Vorliegen eines Bebauungszusammenhanges steht eine heterogene Bebauung, solange sie nur zusammenhängend ist, nicht entgegen. Ein Fremdkörper, d.h. ein Gebäude, das sich in keiner Weise in den Bebauungszusammenhang einpasst, muss den Bebauungszusammenhang nicht unterbrechen.
Wegen der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB ist für das Vorliegen eines Bebauungszusammenhangs beim Gegebensein von Freiflächen und Baulücken darauf abzustellen, ob die Umgebungsbebauung noch eine prägende Wirkung entfalten kann. Der Bebauungszusammenhang wird durch Baulücken und Freiflächen nicht unterbrochen, solange die vorhandene Bebauung noch eine prägende Wirkung hat. Der Bebauungszusammenhang wird hingegen unterbrochen, wenn die unbebaute Fläche so groß ist, dass sie nicht mehr als Fortsetzung der sie umgebenden Bebauung anzusehen ist. Von Bedeutung ist also, ob die aufeinanderfolgende Bebauung noch den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt. Maßgeblich für diese Bestimmung ist die Verkehrsauffassung. Es hat eine Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhaltes anhand der optischen Wahrnehmung der baulichen Anlagen und der topographischen Verhältnisse zu erfolgen.
Beispiel:
Ein Bebauungszusammenhang kann z.B. bei einer ländlichen Siedlungsstruktur, die durch eine lockere Bebauung mit einzelnen Häusern geprägt ist, gegeben sein.
Hinweis:
Ist eine Baulücke so groß, dass die vorhandene Bebauung keinen prägenden Charakter auf die unbebauten Grundstücke mehr hat, so zählen die unbebauten Grundstücke nicht mehr zum Innenbereich. In einem derartigen Fall spricht man von einer Außenbereichsinsel im Innenbereich.
Der Bebauungszusammenhang endet grundsätzlich direkt hinter dem letzten Haus des Bebauungszusammenhangs, wobei die Grundstücksgrenze nicht maßgeblich ist. Die äußerste Grenze stellt jedoch immer die Gebietsgrenze der Gemeinde dar.
bb) Außenbereich, § 35 BauGB
Sollte das Grundstück, auf dem die Bebauung realisiert werden soll bzw. realisiert worden ist, weder in den Anwendungsbereich des § 30 Abs. 1, Abs. 2 BauGB noch unter §§ 30 Abs. 3, 34 BauGB fallen, so ist zu untersuchen, ob es in den Außenbereich (§ 35 BauGB) fällt. Auch § 35 BauGB entfaltet eine planersetzende Wirkung. Der Begriff des Außenbereichs wird **negativ definiert: **> Definition: Außenbereich:
Der Außenbereich ist das Gebiet, das außerhalb eines wirksamen qualifizierten Bebauungsplanes i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB und auch außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, mithin außerhalb des Innenbereichs i.S.d. § 34 BauGB, liegt.
cc) Innenbereichssatzungen, § 34 Abs. 4 BauGB
Zur Bestimmung der Grenzen des Innen- zum Außenbereich kann die Gemeinde Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB erlassen.
Nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung die im Zusammenhang bebauten Ortsteile festlegen. Hierdurch kann sie klarstellen, wo die strengeren Anforderungen des § 35 BauGB zur Anwendung kommen. Es handelt sich um eine Abgrenzungs- oder Klarstellungssatzung.
Die Gemeinde kann nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB bestimmte Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind. Dadurch können bebaute Bereiche, die aus sich heraus noch keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil darstellen und daher als Streu- oder Splittersiedlung dem Außenbereich zuzuordnen sind, dem Anwendungsbereich des § 34 BauGB unterstellt werden. Es handelt sich um Entwicklungssatzungen.
Nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB sind auch Abrundungssatzungen möglich. Danach kann die Gemeinde durch Satzung einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Welche Wirkung derartigen Satzungen zukommt, ist umstritten.
Teilweise wird davon ausgegangen, dass sie konstitutive Wirkung hätten, also die die Innen- bzw. Außenbereichsqualität eines Grundstücks begründeten. Hierfür wird angeführt, dass eine rein deklaratorische Satzung überflüssig sei und dass es keine rein deklaratorisch wirkenden Satzungen gäbe. Mit einer nur deklaratorischen Wirkung sei die Annahme unvereinbar, dass die Klarstellungssatzung die Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich festlege.
Herrschend wird lediglich eine deklaratorische Wirkung zugesprochen. Dies bedeutet, dass die Gerichte nicht an derartige Satzungen gebunden sind.
Hierfür spreche der Sinn und Zweck der Satzungen gemäß § 34 Abs. 4 BauGB. Dieser bestehe im Wesentlichen darin für künftige Baugenehmigungsverfahren wegen der Schwierigkeit der Bestimmung Streitigkeiten über die Zugehörigkeit eines Baugrundstücks zum Innen- oder zum Außenbereich auszuschließen. Durch § 34 Abs. 4 BauGB sollten solche Zweifelsfragen vorab von der Gemeinde ausgeräumt und dadurch das einzelne Baugenehmigungsverfahren vom Streit über die Zugehörigkeit des Baugrundstücks zum Innenbereich entlastet werden. Die mit einer Satzung einhergehende Erweiterung des Innenbereichs mit konstitutiver Wirkung dürfe nur aus Anlass des Erlasses einer deklaratorischen bzw. Zweifelsfragen ausräumenden Satzung erfolgen. Anderenfalls könnte das reguläre Planaufstellungsverfahren umgangen werden. Satzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB seien kein Mittel um auf schnellem und kostengünstigem Wege weiteres Bauland zu schaffen.